SERGIO GARCÍA SERRATO

LA LEY ENTRE MANOS


El Tribunal Supremo fija cómo ha de distribuirse el pago de los gastos de la hipoteca

El Tribunal Supremo  nos ha “regalado” en este inicio de año una tanda de resoluciones judiciales referentes a los efectos de la nulidad de diversas condiciones generales de la contratación.

De este modo viene a establecer su doctrina sobre la forma de distribución del pago de los gastos derivados de la constitución y cancelación de un crédito hipotecario. Si bien el Tribunal viene a ratificar que la cláusula mediante el cual el banco impone al consumidor de forma indiscriminada el pago de gastos y tributos es nula, si viene a limitar los efectos restitutorios de esa nulidad.

Así en cuanto al pago del Impuesto de Actos jurídicos documentados (un 1,5% del valor de la Hipoteca), viene a confirmar el criterio anterior de que dicho impuesto corresponde al consumidor

En cuanto a los gastos notariales, establece que deberán ser abonados por mitad entre el consumidor y la entidad bancaria.

Igual reparto al cincuenta por ciento se declara en relación a los gastos de gestoría.

En cuanto a los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, afirma el Tribunal Supremo que dichos gastos deben ser abonados por el banco en su totalidad, pues la inscripción de la hipoteca beneficia únicamente a la entidad bancaria.

Igualmente, establece que los gastos de Registro y de Notaria, que se originen para la cancelación de la hipoteca serán de cuenta del consumidor, porque es a él a quien le interesa que el inmueble sobre el que pesa la garantía del préstamo aparezca libre de cargas.

No deja de sorprender que a pesar de que impone al banco los gastos de inscripción, haga recaer sobre el consumidor los de su cancelación, pues ésta es consecuencia de la previa inscripción.

Bajo estos criterios, y hasta tanto se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que lo hará a buen seguro, son los criterios bajo los cuales debe instarse actualmente una reclamación con garantías ante los Juzgados, pues cualquier petición que exceda de estos límites se verá, a buen seguro, rechazada en su exceso.

Resulta cuanto menos sorprendente que el Tribunal Supremo vuelva a limitar los efectos de la nulidad de una cláusula, como ya hizo con las cláusulas suelo, y ello a pesar del varapalo que supuso la Sentencia de 21 de diciembre de 2.016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que declaró que el Tribunal Supremo se había pronunciado en contra de la Directiva Comunitaria en cuanto a la cláusula suelo al haber limitado los efectos de su declaración de nulidad sólo a partir del 9 de mayo de 2.013.

Igualmente, el Tribunal Supremo ha fijado su criterio, hasta ahora inexistente sobre la devolución de la comisión de apertura, estableciendo que dicha comisión es legal y forma parte del precio del contrato del préstamo, siempre y cuando se haya informado adecuada y previamente al consumidor y la misma conste redactada de una forma clara y comprensible.

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