SERGIO GARCÍA SERRATO

LA LEY ENTRE MANOS


Reforma de la ley de arrendamientos urbanos. Arrendamientos más largos

El pasado 16 de diciembre, entró en vigor el Real-Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre mediante el cual se aprueban determinadas medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, medidas tendentes a dar una mayor protección del arrendatario, en detrimento de la libertad de mercado.

Nos centraremos en las medidas que afectan a los alquiles destinados a vivienda habitual, medidas que serán de aplicación a todos los contratos celebrados a partir del día 16 de diciembre de 2018.

Nueva duración de los contratos. La medida más significativa es la relativa a la duración de los contratos de arrendamientos destinados a vivienda habitual, de tal modo que se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años si el arrendador es persona física o hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Estas prórrogas forzosas serán  siempre a voluntad del inquilino, quién, en cualquier anualidad podrá desistir del contrato. Potestad que no se le otorga al arrendador-propietario, quién deberá soportar una duración de 5 a 7 años según el caso.

Con dicha medida se aumenta considerablemente la duración del contrato de arrendamiento volviendo y ampliando los plazos a los ya existentes antes de la reforma liberalizadora del mercado del año 2013.

Del mismo modo, una vez transcurridos los plazos anteriores, se amplía el plazo de prórroga voluntaria de 1 a 3 años, de tal modo que transcurridos 5 o 7 años según sea el arrendador persona jurídica o no, si ninguna de la partes manifiesta su voluntad de no renovar podrá el arrendatario permanecer 3 años más en la vivienda.

Reforma sobre la fianza y garantías adicionales. Otra novedad significativa de esta reforma, es que el arrendador no podrá exigir desmesuradas garantías al arrendatario, por ejemplo aval por  1 año de rentas, o fianzas por 6 meses, etc…

La reforma, de obligado cumplimiento, limita la garantía a una fianza por importe de una mensualidad de renta, y en su caso una garantía adicional que no podrá exceder de 2 mensualidades.

Ciertamente, dicha medida intenta reprimir las elevadas exigencias que algunos arrendadores vienen exigiendo a sus arrendatarios, limitando en consecuencia la libertad de pactos con el claro propósito  de proteger  al arrendatario y regular el mercado de alquiler.

Gastos de inmobiliaria y formalización de contrato. Otro elemento de la reforma que afecta al momento de la suscripción del contrato es que  siempre que el arrendador sea una persona jurídica, deberá  éste correr con los gastos de formalización del contrato y gestión inmobiliaria.

Por lo demás la Ley viene a introducir una serie de medidas legislativas a fin de proteger situaciones de vulnerabilidad, limitando derecho del arrendador y protegiendo al arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad.

Recargos del 50% en el IBI de inmuebles desocupados. Del mismo modo la ley autoriza a los Ayuntamientos a imponer un recargo de hasta el 50% a aquellos propietarios que mantengan desocupados de forma permanente inmuebles destinados a uso residencial.

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